El 25 de mayo de este año se promulgó la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda. En la Ley por el derecho a la vivienda se introduce el concepto de gran tenedor. Sin embargo, este concepto es más complejo de lo que parece.
En este artículo trataremos de responder a todas estas preguntas.
Índice de Contenidos
- 1 ¿Qué es un gran tenedor de vivienda?
- 2 ¿Qué es una zona tensionada?
- 3 ¿La vivienda habitual se incluye para considerarse grandes tenedores?
- 4 ¿Y si poseo una vivienda en copropiedad?
- 5 ¿Qué consecuencias tiene ser un gran tenedor?
- 6 Límite de precio en los nuevos contratos de alquiler
- 7 Subida de coste de alquiler en contratos ya firmados
- 8 Gran tenedor y desahucios
¿Qué es un gran tenedor de vivienda?
Se define el gran tenedor como la persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial. Se excluyen garajes y trasteros.
Las CC.AA. pueden rebajar la cifra de 10 inmuebles a solo 5 en entornos de mercado residencial tensionado.
¿Qué es una zona tensionada?
En esencia, una zona tensionada se define como aquella área geográfica en la que se ha producido un crecimiento desmedido y continuo de los precios de alquiler, en contraposición con el nivel de ingresos de los residentes.
Esta declaración le compete únicamente a las Comunidades Autónomas.
¿Qué significa ser titular? ¿Tener el pleno dominio de una finca es lo mismo que ser el nudo propietario? ¿O el usufructuario?
¿La vivienda habitual se incluye para considerarse grandes tenedores?
En el tenor literal de la Ley de Vivienda no se hace distinción, con lo que la vivienda habitual sí computa a tales efectos. Así, quien tenga diez viviendas (cinco en mercados tensionados), aunque una de ellas sea la habitual, será considerado como gran tenedor.
¿Y si poseo una vivienda en copropiedad?
Aunque la legislación no especifica cómo se tratan estas propiedades, existen algunos criterios orientadores publicados que establecen que se incluirán aquellos inmuebles de los que tengamos el usufructo o, en las titularidades compartidas, se incluirán en el cómputo las propiedades de porcentaje superior al 50%.
¿Qué consecuencias tiene ser un gran tenedor?
Ser un gran tenedor implica un conjunto de concreciones en relación con los desahucios y los límites de renta de alquiler.
Límite de precio en los nuevos contratos de alquiler
En el caso de que un gran tenedor formalice un nuevo contrato de alquiler en una zona tensionada, el precio que ponga no podrá superar el precio del anterior contrato o al índice de referencia de precios que haya sido creado. Todos los grandes tenedores están sujetos al cumplimiento de este límite de precio, sin excepciones. Este nuevo método sustituye a los precios basados en el IPC como tradicionalmente se había hecho.
Cabe mencionar que este índice de referencia que estamos mencionando está previsto que aparezcan a nivel estatal para 2025.
Si, por el contrario, la zona donde se ubique el inmueble no ha sido declarada tensionada por la Administración, será el propietario el encargado de establecer el nuevo precio a su libre elección.
Subida de coste de alquiler en contratos ya firmados
Aquellos contratos que ya estén firmados se rigen ahora por unos topes. De esta manera, la subida del precio de alquiler anual no podrá ser superior al 2% en 2023, al 23% en 2024 y un porcentaje límite aún no concretado para el 2025. Porcentajes aplicados a inmuebles estén en zonas tensionadas o no.
Aunque existen algunas excepciones. Por ejemplo, en la nueva Ley de Vivienda se recalca que se permite realizar una subida de hasta 10% en la renta vigente, en los últimos cinco años y si la duración es de una década como mínimo. El mismo porcentaje puede ser aplicado a aquellas viviendas reformadas en los dos años anteriores y que cumplan con la eficiencia energética.
Gran tenedor y desahucios
En la nueva Ley de Vivienda ser un gran tenedor también afecta en los desahucios. En los casos en donde el demandante sea un gran tenedor y el desahucio esté afectado a personas vulnerables, la Ley obliga que antes de haber llegado a ese punto haya habido previamente un proceso de intermediación y conciliación entre ambas partes.
Además, la nueva Ley indica que el juez, según su valoración de cada caso y siendo los dueños de los inmuebles ‘grandes tenedores’, tiene el poder de suspender el lanzamiento. Podrá solicitar un informe a los servicios sociales competentes para encontrar medidas que puedan solucionar esta situación.
Como veis, el concepto de gran tenedor, a día de hoy, no resulta claro y debemos esperar a ver cómo avanza la jurisprudencia en la delimitación de este importante concepto.
