El arrendamiento en precario es una figura jurídica que, si bien no está recogida en ninguna ley, ha sido desarrollada por la doctrina y la jurisprudencia. Se define como la situación en la cual una persona ocupa y disfruta de un bien ajeno sin tener un título legítimo que justifique esa posesión.
A continuación, analizaremos en detalle qué implica este tipo de arrendamiento.
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Definición y características del arrendamiento en precario
El arrendamiento en precario consiste en que el propietario de una vivienda o finca cede su uso y disfrute a otra persona, a quien llamaremos «arrendatario precarista», sin establecer un contrato ni exigir el pago de una renta. Además, esta cesión se realiza sin establecer una duración determinada, lo que significa que el propietario puede poner fin a este arrendamiento en cualquier momento sin tener que dar explicaciones.
Es importante destacar que el arrendatario precarista no tiene ningún derecho sobre la vivienda o terreno que ocupa. En caso de fallecimiento del propietario, el heredero no está obligado a respetar la situación del arrendatario precarista, ya que este último no tiene ningún derecho legalmente reconocido. Sin embargo, el arrendatario precarista puede intentar acreditar la existencia de algún tipo de contraprestación que justifique su ocupación.
Situaciones habituales de arrendamiento en precario
El arrendamiento en precario suele darse en situaciones familiares, como cuando los padres ceden su vivienda a hijos, nietos o sobrinos sin exigir un contrato ni el pago de una renta. Anteriormente, también era común que se produjera un arrendamiento en precario entre amigos, aunque actualmente es menos frecuente.
También se considera arrendamiento en precario cuando una persona ocupa una vivienda sin tener ningún tipo de relación con el propietario. Puede ser que esta persona viva allí de forma gratuita y sin contrato debido a circunstancias particulares, o que haya tenido un título de ocupación que ya ha perdido su vigencia.
Derechos del arrendatario precarista
Es importante tener en cuenta que el arrendatario precarista no tiene derechos reconocidos sobre la vivienda o terreno que ocupa. En caso de fallecimiento del propietario, el heredero no está obligado a respetar la situación del arrendatario precarista, y este último no tiene derecho a exigir la continuidad de su ocupación.
Sin embargo, es posible que el arrendatario precarista pueda acreditar la existencia de algún tipo de contraprestación que justifique su ocupación. En ese caso, podría intentar negociar con el propietario o buscar alternativas legales para proteger sus derechos.
Recuperación de la posesión mediante el desahucio por precario
Si el propietario desea recuperar la posesión de la vivienda o terreno ocupado en precario, puede interponer una demanda de desahucio por precario. Este tipo de demanda pertenece al ámbito del juicio verbal, y se decide en este juicio la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana cedida en precario.
Es importante destacar que, desde la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000, el juicio de precario pasó a ser un procedimiento plenario en lugar de sumario. Aunque existen discusiones sobre su ámbito de aplicación, la jurisprudencia generalmente se inclina por ampliar dicho ámbito. Esto significa que, aunque pueda discutirse sobre la validez o nulidad del título posesorio, deben admitirse todos los argumentos relacionados con su insuficiencia.
Es fundamental que el propietario cuente con un título que justifique su posesión, mientras que el arrendatario precarista debe buscar formas de acreditar su ocupación. En casos particulares, como el de un coheredero o un copropietario que ocupa un inmueble en contra de la voluntad del resto, el juicio de precario también puede aplicarse.
Diferencias con otras figuras similares: el comodato
A menudo, se confunde el arrendamiento en precario con otra figura jurídica llamada comodato. El comodato, a diferencia del arrendamiento en precario, está regulado en el Código Civil y se trata de un contrato de uso en el cual una persona entrega a otra una cosa para que la utilice durante un tiempo determinado o para un uso específico.
En el comodato, existen dos partes involucradas: el comodante, que entrega la cosa, y el comodatario, que la utiliza. Sin embargo, el comodatario tiene obligaciones, como conservar y utilizar la cosa de acuerdo con lo acordado, y debe devolverla al comodante al finalizar el plazo o el uso acordado. En caso de que el comodante necesite urgentemente la cosa, puede solicitar su devolución en cualquier momento.
En resumen, el arrendamiento en precario es una figura jurídica que implica la ocupación y disfrute de un bien ajeno sin tener un título legítimo que lo justifique. Aunque no está regulado específicamente por la ley, la jurisprudencia ha desarrollado criterios para su aplicación. Si el propietario desea recuperar la posesión, puede interponer una demanda de desahucio por precario. Es importante diferenciar el arrendamiento en precario del comodato, ya que este último implica un contrato de uso con obligaciones para ambas partes.
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